jueves, 7 de abril de 2011

If you wannabe

Según los portavoces del Partido Popular, su programa económico tiene como objetivo la recuperación de la confianza y la austeridad del gasto público, con las empresas públicas y las duplicidades en la administración en el punto de mira.

Esta recuperación de la confianza sería el resultado de la salida del poder de un gobernante errático como Zapatero y se traduciría en un incremento del consumo y la inversión y, como consecuencia de esto, en una mejora en el empleo. El caso es que Grecia, Portugal e incluso el Reino Unido han cambiado de primer ministro sin que se haya producido semejante catarsis; más bien, en los primeros casos el efecto ha sido el contrario.

Montoro, Rajoy o Soraya Saenz apelan al espíritu del 96 para invocar un nuevo caudal de confianza. Lo que no aclaran es si esto implicará contraer nuevas y mayores deudas. Sospecho que sí, ya que ellos, como los sindicatos, CiU o el PSOE aluden a la tan deseada reactivación del crédito.

Tirando de hemeroteca, vemos que el núcleo de aquellas reformas pergeñadas en el 96 (y ejecutadas en el 97) dio lugar a la burbuja inmobiliaria vivida en España durante la última década.

Gráfico 1: Portadas de la prensa el 22 Febrero de 1997 tras los decretos urgentes de reformas de la economía.





















El País: Rato presenta un catálogo de reformas.    El País: 77 Medidas en 13 áreas.


Aunque se apele a ese espíritu reformista, nos encontramos con que un buen número de cosas son sencillamente irrepetibles:

- No se podrán construir de nuevo 3 millones de viviendas por legislatura.
- No se podrán privatizar una vez más Telefónica, Endesa, Repsol, SEAT, Tabacalera, Argentaria o Iberia. De paso, conviene recordar que lo recaudado por la venta de todas esas empresas (30.000 millones de euros) constituye solo un tercio de lo que se pide hoy para el FROB (90.000 millones de euros).
- Congelar el sueldo de los empleados públicos (dados los recortes, supondría subirles el sueldo).
- Congelar la tarifa eléctrica (pues se ha acotado el déficit de tarifa por ley).

Las declaraciones de Rajoy, según las cuales la reestructuración de las Cajas de Ahorro supone malvenderlas, no pueden ser más decepcionantes: si los inversores privados no pagaran nada por el capital y se hicieran cargo de las deudas, el importe que se ahorraría el Estado sería mucho mayor que el de las buenas privatizaciones de los 90. ¿Cuál es entonces el precio de saldo, la venta de las cajas o quizás las privatizaciones de antaño?

El problema de nuestra economía es un problema de deuda y déficit exterior. Y estos lodos derivan de los viejos polvos reformistas del 97, unidos a la hiperactividad de las cajas. Problemas estos que los sucesivos gobiernos de Zapatero no quisieron afrontar pese a que conocían perfectamente la situación.

El discurso de la restauración de la confianza no difiere demasiado de la publicidad de Rumasa. Ser capaces de generar crecimiento y obtener financiación no basta cuando las deudas que se contraen no se pueden pagar.

 

No es la confianza el problema. España goza de más confianza de la que merece, entre otras cosas por las reformas que Zapatero-Pablo hizo corrigiendo a Zapatero-Saulo tras su repentina caída del caballo (empujado por Merkel) en mayo de 2010. Y bien es verdad que con las reformas de mayo del 10 hemos ganado tiempo  para evitar el desastre -tiempo que hemos robado a quienes esperan a que la situación mejore, muchos de ellos en el paro- y respaldo de la unión monetaria. Pero ni esos recortes son la solución, ni el respaldo es gratis.

La solución solo puede venir de una reducción de deudas y un saneamiento de balances. La conversión de las deudas de nuestras entidades financieras en capital: sería una solución óptima y supondría que las pérdidas serían compartidas por quienes les prestaron irresponsablemente. Por contra, la socialización de estas pérdidas sería un expolio gigantesco y del que difícilmente nos recuperaríamos en décadas.

Sin embargo, ¿qué dice el PP de la capitalización de las Cajas y del presupuesto público? Si atendemos a las posturas de Camps o Feijoo es para echarse a temblar. ¿Y qué dice Montoro?

Las soluciones del 96 nacen muertas. Son más bien el origen del problema, y suenan tan anacrónicas como algunas de las tonadillas que tanto éxito recabaron por aquellos primaverales días.

 







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viernes, 1 de abril de 2011

Que la vivienda pueda saldar la hipoteca costaría al menos 500.000 Millones de € (50% del PIB)

No cabe duda de que pretender cambiar la ley hipotecaria para brindar una solución a la situación desesperada de numerosas familias embargadas es un propósito bondadoso. Las ejecuciones hipotecarias son un drama que, además, no ha hecho más que empezar. Es de esperar que el problema se agrave con la subida de tipos y la crisis de las cajas y bancos.

Gráfico 1: Ejecuciones hipotecarias (Fuente: idealista) y Euribor (Fuente: Expansión)







En este sentido, ahora mismo se encuentra en el congreso una iniciativa para que, en caso de ejecución hipotecaria, la entrega de la vivienda salde la deuda con la entidad bancaria. Por si a estas alturas alguien no lo sabe, en España, cuando se embarga una vivienda, se subasta. Si nadie puja por encima del valor mínimo -el 50% de la tasación- entonces la entidad financiera se queda con la vivienda abonando ese valor mínimo, mientras que el hipotecado (y en su caso sus avalistas) se quedan sin el inmueble y con una deuda personal equivalente a la diferencia entre lo que debían más los gastos del embargo y lo que paga el banco o caja. Además, se da la circunstancia de que a día de hoy la inmensa mayoría de las subastas quedan desiertas.

Lo que quizá no se sepa es que lo que se pide para las familias -que la deuda se cancele con la entrega del activo- es lo que viene siendo habitual para las empresas en lo que hace a préstamos sin garantías adicionales.  En efecto, las promotoras y empresas propietarias del suelo que no han podido afrontar las deudas con que compraron el terreno han entregado a la banca esas propiedades y no se han hecho cargo de ninguna deuda ulterior. La diferencia jurídica entre particulares y empresas -siendo éstas personas jurídicas cuya extinción es mucho más sencilla, y menos traumática, que la de las personas físicas o reales- es clara. Y esta diferencia ha tenido como resultado que bancos y cajas hayan recibido en sus balances una avalancha de suelo y promociones sin vender.

De ese modo, la entrega a la banca de los activos ha ocasionado una espiral bajista en el precio del suelo, que ha caído en 2011 un 65% desde el máximo alcanzado de 2007.  Poco tiene que ver esto con la caída del precio de la vivienda usada. Si bien es verdad que las estadísticas difieren mucho, podría encontrarse cierto consenso en que estos inmuebles han caído entre un 15% y un 30%. Estamos pues muy lejos de las cifras referentes a la caída del precio del suelo.

Que el suelo por promover se desplome de un modo escandaloso y que el precio de la vivienda caiga en paracaídas tiene como resultado que apenas se construya vivienda nueva.

Gráfico 2: Viviendas construidas por trimestre (Fuente: idealista)


Con una tasa de paro superior al 20%, de más del 40% en lo que atañe al paro juvenil, que la morosidad hipotecaria de las familias esté en el entorno del 5% tiene que ver con la ley hipotecaria que les afecta.

Es comprensible que todos quieran jugar la partida de sus vidas con cartas marcadas y mesas revueltas, pero esto no es posible para todos. Y ya que no lo es para todos, lo justo y razonable sería que no lo fuera para nadie.

Tenemos derecho a quejarnos de que no se hayan salvado los ahorros depositados en los bancos, sino las entidades y sus directivos, los cuales además seguirán aumentando sus exigencias -tal como hemos visto en Irlanda o la CAM. El salvavidas que hemos lanzado a la casta dirigente de políticos, financieros y promotores ha sido costeado por el conjunto de la sociedad. Recomiendo a este propósito el brillante artículo de Luis Garicano, que tiene además la virtud de ser muy gráfico.

Pero la solución no es acrecentar la irresponsabilidad: las deudas han pagarse en la medida de lo posible y no han de ser condonadas graciosamente, porque en ese caso es mucho más lo que perderíamos todos. Lo que sí se debe hacer es facilitarle a la gente la posibilidad de empezar de nuevo, para lo que se hace necesaria una ley de quiebras. En eso seguramente podría estar de acuerdo Martín Varsawsky; pero desde luego no en universalizar a toro pasado que el presupuesto público asuma las deudas privadas.


Gráfico 3: Charla en twitter sobre cancelación deuda por hipoteca.







El devenir de los mercados es un baile entre tendencias y valores fundamentales. O, como señalaba Jaume Puig de Gaesco, la tendencia y el valor fundamental gravitan. Aunque es difícil establecer el valor objetivo de la vivienda en España, algunos valores de sobreprecio publicados son los siguientes:

- El Blog de la economía: -30% desde Diciembre de 2010. (El valor lo tomamos sobre un 25% de sobreprecio para Madrid y un 43% para Barcelona)
- The Economist: 40%  en Marzo de 2011
- Borja Mateo: un 51% en Marzo de 2011
- La Caixa: 50% de tasación
- Bankinter: 6% desde Septiembre de 2010
- Banco de España: 10-15%   Publicado en Marzo 2011
- Morgan Stanley 7,5%

La implementación universal de la cancelación de deuda llevaría a una caida del precio de al menos un 65% desde el pico de 2007, como ha ocurrido con el suelo. O a un 35% desde el precio del primer trimestre de 2011 si atendemos a fundamentales. Esto haría que todas las operaciones hechas desde 2000 estuvieran fueran de precio y fueran susceptibles de ser devueltas.

Gráfico 4: Evolución del precio de la vivienda.


El volumen de hipotecas constituidas desde 2000 ha sido de más de 8 millones de operaciones, y el importe medio es mayor de 100.000 €. De ese modo, multiplicando las magnitudes (número de operaciones e importe medio por operación, aunque obviamente algunas de las hipotecas ya están pagadas), obtenemos la cifra de 800.000 millones de euros, es decir, un 80% del PIB.

Gráfico 5: Constitución de hipotecas (Fuente INE a través de AFI)

Mi pronóstico es que cualquier medida que se tome en este campo no pasará de ser un amago con carácter de operación de marketing político, como aquel que en su día se lanzó de ayudar a los parados a pagar sus hipotecas. Cualquier medida contundente significaría la nacionalización masiva del sistema financiero español y por ende la intervención de España por parte del FMI. Un drama que nadie quiere, ¿verdad?

Otro debate es si tiene sentido mantener la ficción de que la deuda es pagable y de que mantener entidades financieras zombies es inteligente, y jugar a que las propiedades inmobiliarias nacionales son una de las grandes maravillas del mundo, que no deben bajar a su precio y que, por tanto, merecen el sacrificio de toda una generación.

Dilatar la quiebra de algunas entidades financieras y familias ahonda el agujero y suma dosis de dolor absurdas: están condenados aunque sea tan habitual que se les transmita el mensaje contrario. Y deben ser los acreedores quienes asuman una parte significativamente alta de las pérdidas. Por ahí está la salida, no hay otra. Mientras, podemos dar vueltas en círculo y maldecir a tientas, como ciegos, al asesino de Layo.
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