lunes, 20 de diciembre de 2010

Comprar o alquilar vivienda en Madrid y Barcelona desde una perspectiva mundial

El debate entre aquellos que discuten si es mejor comprar o alquilar una vivienda es extraordinariamente prolijo, enconado y estéril.  

Quien esté muy interesado en la materia puede considerarse de enhorabuena: hay más de 93 millones de páginas indexadas en google en inglés y otros 6 millones en español.


Para esta cuestión no hay una respuesta correcta que sea sostenida en el tiempo y que sirva para todos los casos. Bien es verdad que a veces una de las dos opciones puede ser claramente mejor que la otra, pero no de una manera permanente. En determinadas circunstancias de manipulación de mercado como: 
a) la introducción de legislación, ayudas fiscales o impuestos que discriminen una opción u otra

ó
 
b) el establecimiento de niveles artificiales de  tipos de interés reales negativos (mayor inflación que tipo de interés)
puede que una de las dos sea claramente la mejor opción, pero no seguirá siéndolo indefinidamente: por ejemplo, el incremento de la demanda por el impulso fiscal o el crédito barato corrige las proporciones entre alquiler y compra. Es decir, si se incentiva la compra sube el precio de las viviendas a mayor velocidad que los alquileres, haciendo que éstos sean más atractivos.

Toda vez que en España se generó una gran burbuja inmobiliaria, convendría ahora repasar muy brevemente sus causas y comparar el nivel de precios de Madrid y Barcelona respecto de otras once ciudades del mundo para, después, formular una recomendación.



La burbuja inmobiliaria española

Entre 1998 y 2008 se dieron en España las dos circunstancias antes apuntadas: 
a) se eliminó la deducción por alquiler y se amplió la deducción por compra 
b) los tipos de interés se mantuvieron por debajo de la inflación (por lo que endeudarse con una inflación cercana al 4-5% y tipos al 2% era rentable en lugar de gravoso).

Además, en las décadas 70, 80 y 90 la economía española corrigió sus desequilibrios mediante la devaluación de la peseta o la inflación. El consumidor común no ha percibido cómo bajaron de precio las viviendas en el pasado, pero lo cierto es que éstos se redujeron en niveles de paridad de compra (es decir, qué se puede comprar con una renta). Esto es, los precios de la vivienda se mantuvieron estables mientras el resto de los precios así como los salarios, la bolsa y no digamos los bienes importados subían a tasas mayores del 10%. Las viviendas mantenían su precio en pesetas nominales, pero las pesetas de 1993 valían mucho menos que las de 1992.

Así pues, resulta muy comprensible el éxito que, pese a su falsedad, ha alcanzado el falso mantra que dice que “la vivienda nunca baja”.


El resto de componentes de esta fase maníaca de nuestra economía no son constitutivos de nuestra peculiaridad nacional: se dan de manera recurrente y con fases muy parecidas, como describe genialmente Galbraith en su libro Breve historia de la euforia financiera

Fenomenos como la reinversión de las ganancias en productos que implican nuevos y mayores riesgos, la emulación de modelos de éxito dudosos, el desprecio de los que se quedan al margen y el engreimiento de los que participan, la ausencia de actitudes autocríticas y su remplazo por el recurso a chivos expiatorios (en general, los viejos triunfadores) son una constante que vemos aparecer una y otra vez, ya sea en una enajenación colectiva ligada a los bulbos del tulipán, a las acciones de empresas de los mares del Sur, a la bolsa del 29, a las empresas puntocom o al ladrillo español.


Comparativa internacional de precios de alquiler y compra

Es un hecho que, a día de hoy, cualquier comparación global sobre el mercado de la vivienda es compleja, fugaz e inexacta. Y no puede ser de otra manera, ya que la información no es homogénea, el acceso a ella es (desigualmente) complicado y está sujeta a cambios vertiginosos (por poner un ejemplo, el tipo de cambio entre el real brasileño y el peso argentino ha variado un 60% desde Diciembre de 2008).

Se pueden apreciar diferencias muy significativas a partir de las cuales podremos formular una recomendación a corto plazo sobre la conveniencia de comprar o alquilar para el mercado español en los próximos meses.

Gráfico 1: Precios de compra (en miles de $/m2) y alquiler (en $ anuales/m2)















Grafico 2: Esfuerzo (en rentas anuales sin intereses ni impuestos) para la compra y el alquiler (% renta destinado al alquiler)



Con la información contenida en estos gráficos se pueden realizar  las siguientes observaciones:
 
- Madrid y Barcelona son ciudades muy caras tanto para el alquiler como para la compra, y eso tanto en relación a las rentas como de manera absoluta.

- La compra de vivienda es especialmente cara en Barcelona.

 -Los precios de compra en Nueva York han caído rápidamente y dan rentabilidades por alquiler elevadas. El precio de compra en Nueva York, la ciudad con más renta de las estudiadas, ocupa el 7º lugar de las 13 ciudades de muestra.

 -Londres es, de las analizadas, la ciudad más cara en compra en términos absolutos. Estos precios están acentuados por el efecto divisa. Por su parte, el precio de los alquileres, siendo elevado, es menor en proporción a la renta. 

-El alquiler en Río de Janeiro es el más inaccesible en términos de renta, si bien el elevado crecimiento de la renta y la dispersión de la riqueza obligan a tomar esta afirmación con cautela. Es cierto además que la apreciación de su divisa ha sido notable en los últimos meses, por lo que la ración de cautela debe ser doble en este caso.

 -El monto global del alquiler en Estocolmo es alto, pero habría que matizar el dato dado que la calefacción generalmente está incluida y su importe no es precisamente residual.

 -La adquisición de una vivienda en Shanghai exige un elevado nivel de renta, si bien ésta sigue creciendo a ritmos muy elevados, reduciéndose así la cifra final. Esta ciudad conforma un escenario ideal para la gestación de una nueva burbuja.

 -Los datos de las ciudades alemanas son equilibrados respecto a la renta. Berlín muestra unos precios relativos ligeramente más elevados, lo cual es muy probable que obedezca a las perspectivas de crecimiento económico de la ciudad y a la entrada de capital extranjero.

 Un precio objetivo y una recomendación En entornos de elevado crecimiento económico y fácil acceso a la financiación, cualquier error en la valoración de los activos es subsanable. Pero este no es el panorama que se espera para la próxima década en España.

 Si la situación a medio plazo de la vivienda en España se asemejase a la de ciudades como Hamburgo, Manchester o Berlín, el alquiler medio (que suponga un 25% de la renta) debería ser de unos 6,8€ m²/mes para Madrid y de 6€ m²/mes en el caso de Barcelona.

 Estas cifras nos hablan de unos precios que son la mitad de los actuales. Si el esfuerzo para acceder a una vivienda en Madrid y Barcelona converge con el de otras ciudades occidentales, de tal manera que para adquirirla fueran necesarias 7 rentas brutas anuales, el precio medio €/m² debería ser de unos 2.300 €/m² en el caso de Madrid y de en torno a 2.000 €/ m² en Barcelona. Esto supone un sobreprecio del 25% para Madrid y del 43% para Barcelona sobre los precios del 8 de Diciembre de 2010. 

Tomemos un ejemplo: en Madrid el alquiler mensual de un piso de 90m², con los precios objetivos propuestos, sería de media poco más de 600€ mes, mientras que su precio de compra sería de 207.000€, con una rentabilidad sobre el alquiler del 3,6%. 

Estas cifras muestran el escenario de precios más elevados basados en fundamentales de renta y comparables. Sin embargo, debemos tener en cuenta que estas cifras están calculadas al alza, pues los excesos de un pasado reciente caracterizado por la sobredimensión de la oferta sumados a los actuales problemas de financiación –no en vano el bono a 10 años está al 5,57%- permiten sospechar que en un futuro tenderán a ser todavía menores, a lo que apunta la comparación con otras ciudades.  
 
La recomendación que se desprende de estos datos es, para quien piense comprar vivienda, que no lo haga salvo en caso de que obtenga descuentos que se aproximen a precios objetivos. 

Dejarse llevar por la eliminación de la deducción por vivienda o la caducidad de una cuenta vivienda sería tan triste como morir el último día de la guerra.

Además, estas deducciones pueden ser revisadas por la presión de los acreedores de deuda, y si se han congelado las pensiones o se ha bajado el sueldo de los funcionarios que nadie dude de que se pueden eliminar -pese a que para muchos es un derecho adquirido.

 De igual modo, en el caso del alquiler retrasar la contratación redundará en mejores condiciones por el incremento de la oferta y la convergencia en fundamentales.
Por contra, las condiciones de financiación (diferencial con el euribor)  sólo pueden empeorar, por lo que para aquellos que únicamente contemplen la compra como opción (y a estas alturas no creo que sigan leyendo el post) deberán tener en cuenta este efecto. 

Gráfico 3: tabla de datos
Mil gracias por los datos, contrastes y fuentes a José Antonio Sanchez y Carmen Barradas (Reino Unido),  Federico Augspach y Alberto Álvarez (Brasil y Argentina), Vincenz Wagner (Alemania), Sebastian Salt (Turquía), Clara Ramirez (EEUU), a Yuko Morimoto (por los datos de Japón, de los que no me he servido pero que son susceptibles de ser incluidos en una actualización) y Giordano Contestabile (China).
Fuentes: 
www.idealista.com
http://madridglobal.nuatt.es/gallery/uploaded_documents/0000/0121/globalcity.pdf
http://www.zillow.com/local-info/NY-home-value
http://www.rightmove.co.uk/news/files/2010/12/december-2010.pdf 
http://propiedades.zonaprop.com.ar/venta-departamentos-capital-federal
http://www.booli.se/Bostadsmarknad/Stockholm/
http://www.bostaddirekt.com/
www.spiti24.gr
http://www.zap.com.br/imoveis/busca-de-imoveis-simples.aspx
http://www.sskk.com/
http://www.immobilienscout24.de/de/finden/wohnen/index.jsp;jsessionid=3D8C4769F20242CA853F113147ABA0FE.worker1















lunes, 6 de diciembre de 2010

No es el déficit, ni tampoco el stock de deuda pública: es la quita


Si España va a necesitar un rescate financiero no será por el elevado déficit público
 
Este déficit se ha originado por a) las fallidas políticas cortoplacistas de estímulo de la demanda (Plan E, ayudas al automóvil, subsidio 420€), b) el efecto de los estabilizadores automáticos (prestaciones por desempleo) y c) la caída de los ingresos fiscales por la reducción de actividad.
A casi nadie se le escapa que un déficit público anual superior al 12% del PIB, sostenido en el tiempo, conduce a la bancarrota a corto o medio plazo, pero es cierto que a) no se plantean actualmente más políticas de estímulo, b) los estabilizadores automáticos no duran más allá de 24 meses, y c) se pueden aumentar la tributación mediante la subida del IVA o de impuestos especiales (tabaco, gasolina, alcohol), que se caracterizan por su potencia recaudatoria y la rapidez de su puesta en marcha.
Insisten el gobierno y sus portavoces -de dentro y fuera del ejecutivo- en que el volumen acumulado de la deuda pública española es mucho menor que el de nuestros socios europeos, y tienen razón: la labor de Pedro Solbes y Rodrigo Rato en este aspecto fue ejemplar, como reconocía la propia Merkel en Enero de 2008.
Y es cierto que nuestro volumen de deuda pública es manejable, pese a las más que razonables dudas en cuanto a la contabilidad de las autonomías y los ayuntamientos, con sus organismos autónomos y empresas públicas.
 



Las cifras de stock de deuda de España están por debajo de la media Europea -aunque también las de Irlanda lo estaban.

Fuente: FMI y Eurostat, elaborado por Wikipedia.









Sin embargo, la economía española tiene tres graves problemas:


1) El sistema financiero ha asumido un riesgo disparatado en el sector inmobiliario.
El ladrillo acapara al menos el 25% del crédito, por lo que estos activos en riesgo constituyen al menos el 100% del PIB, 1 billón de € -cuyo respaldo es cuando menos dudoso.
Este crecimiento del crédito hace que nuestro sistema financiero, empresas y ciudadanos sean aspirantes a convertirse en los grandes campeones mundiales de la especulación.



2) El sistema financiero y el tesoro público se sostienen mutuamente.
Las cajas y bancos compran deuda pública a pesar de que la aversión a estos títulos o al menos su menor valoración es notoria. A su vez, la deuda adquirida por estas entidades es imprescindible para que el Estado pueda respaldar a estas mismas entidades . Esta técnica no se diferencia en nada del “papel pelota”.

3) El sistema financiero español es en gran medida público.
Las cajas de ahorro tienen una cuota de mercado cercana al 50%, lo que supone que a día de hoy el Estado sea el garante final y propietario de empresas que han arriesgado más que nadie.
Si hasta ahora nadie les ha obligado a asumir sus pérdidas es porque los responsables son sus compañeros de partido, y la oposición no está en distinta situación: no hay partido político importante que no participe en la gestión de las cajas.

En resumidas cuentas: mediante sus cajas, nuestro Estado es uno de los grandes campeones mundiales de la especulación -si es que no el mayor. Lo cual es especialmente meritorio en una coyuntura caracterizada por la generalización de prácticas kamikazes.

Para estos problemas se plantean varias estrategias de salida. Mencionaré dos que no suponen la salida del euro:

a) El plan del Estado y las entidades financieras consiste en repetir la estrategia ya fallida de las promotoras, a saber, esperar agazapados a que vuelva otro ciclo alcista y se puedan colocar todos los activos inmobiliarios ociosos (uno a uno o en grandes paquetes) a un precio elevado.
Y en eso estamos. Esperando y pagando la espera, porque nada es gratis: nos refinancian cada vez en peores condiciones y con menor margen de actuación por la falta de recursos y la presión de nuestros acreedores. Nos imponen unos recortes que tienen más efecto moralizante que práctico (es evidente que recortar del presupuesto 15.000 o incluso 50.000 millones no es nada ante un potencial default de las Cajas). El BCE, mientras nos avengamos a razones, nos seguirá “dando la paga” en préstamos a 3 meses, entre otras cosas porque los bancos de Francia y Alemania necesitan que paguemos los vencimientos.
Así pues, como ya les ocurriera a las promotoras, las entidades financieras (y el Estado) se enfrentan a la espada de Damocles de las refinanciaciones. Mientras se concedan podrán seguir esperando el ansiado ciclo alcista. No obstante, con un 20% de paro -cerca del 50% en el caso del paro juvenil-, la entrada de inmigrantes en franco retroceso, el número de embargos al alza y la cantidad de viviendas que se quedan vacías por el fallecimiento de sus propietarios, esperar un ciclo alcista es como esperar a Godot.

b) Que los inversores pierdan una cantidad (quita). Los grandes países del Euro dan por descontado que recortar gasto público no es una estrategia de salida, y ya cuentan con que para evitar asfixiar a los endeudados hay que renunciar a recuperar el total la inversión.
Este riesgo de quita hace aún más difícil la capitalización y refinanciación de las cajas. 
Y si es el Estado quien debe acudir a las refinanciaciones, entonces deberá emitir deuda pública hasta un punto que le puede llevar a la situación de Irlanda. 
Si esta colocación extra de deuda no fuera posible, sería necesario acudir a un préstamo del FMI con su correspondiente intervención.
En este escenario, y con la quita, se laminaría nuestro fondo de reserva de la Seguridad Social y la solvencia de nuestros grandes bancos.
¿Se entiende ahora la urgencia de la reforma de las pensiones?
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